拍卖会公告

深入农村,积极探索——农村集体资产拍卖大有可为

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发表时间:2024-07-01 16:50



深入农村,积极探索——农村集体资产拍卖大有可为

来源中拍平台订阅号



由于农村集体资产拍卖业务的特殊性,很多拍卖企业认为这是一块鸡肋,并未介入或介入较少。但是在一些经济发达地区,不少拍卖企业大胆探索、积极实践,逐步蹚出了一条农村集体资产拍卖处置的新路,取得了较好的经济和社会效益。江苏中山汇金拍卖有限公司就是这些探索者中的一员,经过二十多年不断实践,他们逐步形成了一套行之有效的集体资产拍卖机制。

一、零的突破

20年前,中山汇金还是一个新成立的小公司,由于当时拍卖行业准入要求较多,法院、市县一级政府管理的国有资产拍卖业务都没有资格涉足,公司发展举步维艰。恰逢无锡新区某乡镇有一批集体所有的新建商铺,因位置不好又无权证,故一直闲置,镇领导想了很多办法试图盘活这批集体资产。获知这一信息后中山汇金的工作人员主动前往,就此开启了农村集体资产拍卖的开拓之路。

公司组织工作小组进行现场咨询服务,设立平面广告牌、印发宣传单,商铺没有产权证就通过拍卖商铺长期使用权的方法确定拍卖物权利的转移。经过近一个月的宣传招商,首场拍卖会顺利举行,一次性成交了20余间商铺,成交金额高达1000余万元。不久后公司在另一次乡镇安置小区商铺拍卖中,总结优化工作经验,将拍卖流程、商铺使用的要求等全部解读印制上墙,现场看样、现场咨询,小体量、多频次组织拍卖会,对成交结果进行二次传播形成带动效应,最终圆满完成了委托。

通过不断扩大农村集体资产拍卖的点和面,目前这一板块在公司业务中已占据重要比例。二十年来,农村集体资产拍卖已达40多个乡镇,总成交额超20亿元,资产涉及农村集体所有的各种财产权利。不但满足了村镇集体在处置资产中公开、公平、公正的普遍要求,也最大限度地推动了集体资产实现保值增值。

二、农村集体资产标的主要种类和特点

1. 不动产类标的。农村集体资产中不动产标的主要有集体所有的住宅、商铺、厂房等,大部分没有权证或权证不全。农村集体所有的不动产主要依据《村民委员会组织法》《农村土地承包法》等法律法规,因此在判断这类标的的合法性时,主要依据镇村集体组织的批准手续而非不动产证。当然新形势下也有新的情况出现,如中山汇金拍卖公司在2020年至2021年就曾以6.5亿元拍卖成交过惠山区集体所有的1000多套安置房转性商品房。这部分住宅原本为农村拆迁安置用房,没有不动产证,安置后的多余部分就通过审批采取补交土地出让金的方式取得不动产证,使其成为商品房,再通过公开拍卖的方式变现。但从拍卖实践看,农村不动产标的处置采取使用权转让方式的居多。

2. 设备物资类标的。这类标的很多都涉及原乡镇企业的关停并转。产业升级、淘汰或区域内总体规划需要转移的中小企业的设备、物资,很多都处于报废不可使用的状态。主要存在问题是账物不符、拆卸和移交时风险较大、设备中残存危化品以及不少标的还存在交接前设备大量丢失等情况。

3. 种植养殖权类标的。随着我国城市化率不断提高,农业人口的产业转移逐渐加快,纯靠家庭式经营土地的情况越来越少,尤其是经济相对发达地区,直接从事种植养殖的人口变化较大,而集约型、现代化、规模化从事农业种植养殖的专业大户在不断增加。村镇一级集体组织如何客观公正地处置农村土地、山林、水面成了当地村民的关注点,稍有不公极易引发群体性矛盾,这也为拍卖公司提供了专业公开拍卖的极好机会。通过公开拍卖,价高者得,谁出价高就给谁也得到了广大村民群众的认可。最近几年,中山汇金尝试为锡山区某村公开拍卖300多亩稻田两年种植权,为宜兴市数个镇村拍卖了10000多亩池塘两年的水产养殖权,效果良好。

三、农村集体资产标的拍卖要点

中山汇金拍卖经过二十年来的不断摸索,对农村集体资产的拍卖有了很深的理解,汲取了很多经验,也取得了很好的社会和经济效益,农村商业地产交易中使用“营销策划 + 拍卖”的成功做法还在2017年获得中国拍卖行业协会评选的“中国拍卖行业企业创新奖”。

1. 农村集体资产标的拍卖面对的竞买群体主要是农民,深入宣传不可缺。中山汇金拍卖通过靠前宣传、反复宣传、细致宣传,在宣传中做群众工作。例如不动产类种植养殖权类标的拍卖,潜在的意向竞买人大多是农户、农民和农业组织,所以必须贴近宣传,深入村组,在村委会或更靠近村民的地方设立宣传咨询点,制作标牌、图表、宣传单,并对意向竞买人进行点对点沟通,很多意向竞买人反复多次咨询,一方面是在了解竞买行情,另一方面生怕自己对拍卖的相关内容没有搞清。因此前期宣传得越深入仔细,后续的矛盾就越少。

2. 详细勘察拍卖标的现状。农村集体所有的资产类标的,无论大小,作为拍卖人都应深入现场逐一了解。2023 年一处鱼塘养殖权标的拍卖中,委托方提供的测绘面积中,有一处因为汛期过水导致外围面积冲塌融进河道,现状面积比拍卖文件中少了 20 多亩。我们通过走访了解到这一情况后及时与委托方联系,重新进行测量,避免拍卖成交后产生的交接矛盾。这类问题在不动产、设备、土地、山林、水面中都可能出现,所以拍卖的前期调查相当重要,不可或缺。

3. 拍卖文件严谨细致。农村集体资产的属性决定了这些标的与国有资产不同,很多标的的定性就是靠一张村民代表会议的决议签名或是乡镇农村集体资产管理机构的会签单,格式也是形形色色,大部分没有国家统一颁发的产权证明,这就要求拍卖机构的工作人员必须熟悉农村法律法规并具备辨别、判断其合法性的专业能力。从洽谈业务开始不仅要对标的情况进行全面了解,还要对乡村集体组织对标的物的占有、使用、管理等各方面进行全方位了解,弄清哪些可为哪些不可为。有些事项必须取得委托人的书面文件,然后由拍卖公司根据这些内容制作宣传和展示文本,并根据这些内容制作拍卖规则、须知、清单和各种拍卖文件的附件。

4. 营造好拍卖会的氛围。拍卖会是拍卖最终结果的展示和证明,也是拍卖机构树立形象的场所,在宣传招商工作完成后应该认真进行拍卖会的筹备。一是确定会场。由于农村集体资产的标的大都位于农村,而大部分拍卖公司都在城市市区,不便农村竞买人的出行和与会,因此建议将拍卖会场置于乡村的村委会或相关的场所(如果设施难以解决,可直接委托会务机构安排),这样不但方便了群众,也能起到示范作用。二是会务安排要周密。可与委托方沟通,邀请当地的人大代表、政协委员和村民代表以及所在乡镇的农村管理机构、纪检监察机构的人员到场监拍,必要时还可邀请新闻媒体到会。这样做不但显示拍卖的公开透明、领导重视,也为拍卖会营造了良好的秩序。三是拍卖工作人员应着装整齐,拍卖师更要展示良好的仪表。此外拍卖会一定要设置全场摄录像设备,有效防止应价竞买过程中的纠纷。

5. 重视拍卖会的安保工作。由于农村集体资产拍卖中不可能个个满意,加上很多地方少数村民法制意识淡薄,“闹会场”的情况时有发生,所以在拍卖前应有预案,安排安保人员,必要时请警察到场,防患于未然。

6. 对农村集体资产拍卖提供全流程服务。由于我们的服务对象均在农村,很多拍卖后期工作需要全流程参与和配合,包括成交后及时配合委托方进行交接、合同签署,成交款的催收等。所有程序中能够以文字体现的均应留有文字依据。

四、农村集体资产面临的困境和建议

农村集体资产面广量大,通过拍卖方式处置的体量十分巨大,称为蓝海一点不为过。但是在实践中我们看到目前面临着很多困难和问题。

一是很多农村地区从未与拍卖打过交道,加上传统的乡村资产处置随意性较大,很多乡村不愿意接受拍卖这种形式。这需要我们进一步宣传和引导,相信随着国家对乡村集体资产处置提出更加公开透明的要求,拍卖必将为更多人所接受。

二是拍卖与农村产权交易管理部门的关系。很多地方设立了农村产权交易管理部门,有些地方将拍卖机构整合到农村产权交易平台,为农村集体资产处置提供了更多的选择。但客观上也存在政府管辖的产权交易部门排斥,甚至发文禁止拍卖公司介入农村集体资产处置的情况。对此,作为拍卖从业者应持续反映和呼吁,通过行业的力量沟通改善现有问题。

三是行业内存在不规范的竞争。一些拍卖企业不勤练内功,努力提供优质服务,而是通过不正当的手段获得业务,影响拍卖服务质量,久而久之也会影响外界对拍卖行业的信心。因此不仅拍卖公司需要自律自强,政府及协会也应从行业角度加强监管和引导。(作者为江苏省拍卖行业协会副会长、江苏中山汇金拍卖有限公司总经理)



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