拍卖会公告

《拍卖成交确认书》是否可以作为房地产过户时征收税收的依据

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发表时间:2024-07-04 16:07


《拍卖成交确认书》是否可以作为房地产

过户时征收税收的依据


来源:《中国拍卖》杂志2024年5月刊



一、 导语

2023年5月,中拍协法咨委收到地方协会来函,就“《拍卖成交确认书》是否可以作为房地产过户时征收税收的依据”问题进行咨询,经法咨委专家集中研究,对地方协会做出相关答复。

二、案例简介

拍卖成交后,买受人持拍卖公司出具的房产标的《拍卖成交确认书》至相关部门办理过户手续。但税务部门表示,只承认法院出具的《拍卖成交确认书》价格作为税收征收依据。该买受人持拍卖公司出具成交确认书办理过户手续的,应按照土地的等级作为过户上税的指导价。由于该指导价与标的拍卖成交价存在明显差距,买受人的税务负担可能增加。

三、案例评析

(一)房产转让时征收的契税、印花税、土地增值税等税费以权属转移合同或合同性质的凭证为计税依据。

《中华人民共和国契税法》第四条规定契税的计税依据包括“土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款”。《中华人民共和国印花税法》第二条规定“本法所称应税凭证,是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿”,其中的《印花税税目税率表》就包含了房屋等建筑物、构筑物所有权转让书据。《土地增值税暂行条例》第三条规定“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收”;第四条规定,增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定允许扣除项目金额后的余额。上述规定表明,除法律法规规定的情形外,特定房屋权属转移时涉及契税、印花税、土地增值税的征收应以权属转移合同或合同性质的凭证为计税依据。

(二)拍卖成交确认书具有合同性质和产权转移书据性质,是被明确认可的不动产产权转移的应税凭证和计税依据。

《拍卖法》第五十二条规定“拍卖成交后,买受人和拍卖人应当签署成交确认书”;第五十五条规定“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的,委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料,向有关行政管理机关办理手续”。这说明,拍卖成交确认书是拍卖成交的书面合同和成交证明,是拍卖人或其他当事人进行价款结算、标的移交以及办理产权过户的依据。此外,《财政部 税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》(财政部 税务总局公告 2022 年第 22 号,以下简称《公告》)“关于纳税人的具体情形”规定 :“按买卖合同或者产权转移书据税目缴纳印花税的拍卖成交确认书纳税人,为拍卖标的的产权人和买受人,不包括拍卖人。”这说明拍卖成交确认书是涉及不动产产权转移印花税税目的应税凭证。同时,《公告》“关于计税依据、补税和退税的具体情形”规定 :“应税合同、应税产权转移书据所列的金额与实际结算金额不一致,不变更应税凭证所列金额的,以所列金额为计税依据 ;变更应税凭证所列金额的,以变更后的所列金额为计税依据。”这说明,拍卖成交确认书所列金额是所涉不动产产权转移的印花税计税依据。

(三)拍卖成交确认书所载的成交价格是依照法律规定程序形成的市场公允价格。

《拍卖法》第三条规定,“拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式”,《拍卖法》第四章还专门规定了拍卖委托、公告与展示和拍卖的实施等程序要求,这表明拍卖活动应当依据规定程序开展,是公开市场交易行为。因此,依法签署的拍卖成交确认书所载明的成交价是竞买人公开竞价形成的市场公允价格,不属于《土地增值税暂行条例》第九条所列举的需要“按照房地产评估价格计算征收”的“隐瞒、虚报房地产成交价格的”“提供扣除项目金额不实的”或“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的”三种法定情形之一。

四、案例启示

1. 拍卖成交确认书可作为税收依据

拍卖成交确认书是税政部门明确认可的印花税纳税凭证和计税依据,拍卖活动作为公开的市场交易方式,在遵循意思自治和诚实信用的原则下,拍卖成交确认书所载的成交价格也是市场公允价格,依法可以作为房产转移过户时的税收征收依据。

2. 拍卖企业应依法依规开展拍卖活动

拍卖活动应遵守有关法律、行政法规,遵循“三公一诚”原则。在房地产拍卖活动中,拍卖主体违反税收相关规定,恶意压低或隐瞒、虚报成交价格以逃避纳税义务的,将受到相应的行政处罚。

3. 加强与税务等有关部门的沟通

当前个别地方部门因对拍卖特殊性缺乏了解,存在以土地等级的过户征税指导价替代拍卖成交额作为计税依据的情形。在业务开展过程中,地方协会和拍卖企业应加强与有关部门的沟通,做好拍卖相关
法律法规的解释、宣贯工作,提高拍卖行业的认可度和影响力。



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文章分类: 法律答疑
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